Verbod op vakantieverhuur in Málaga: ontdek de verborgen kansen achter de crisis

Waarom stopt Málaga tijdelijk met nieuwe vakantieverhuurvergunningen?

De afgelopen jaren groeide het toerisme sneller dan de woningmarkt aankon. In steeds meer buurten nam het aandeel korte-termijnverhuur toe, wat leidde tot hogere huren en minder beschikbaarheid voor lokale bewoners. Málaga grijpt daarom in met een tijdelijke pauze voor nieuwe registraties. Tegelijkertijd werkt de gemeente aan een vernieuwd PGOU dat beter aansluit op de huidige sociaaleconomische en toeristische realiteit.

• Bescherming van de woonvoorraad: meer woningen beschikbaar voor residenten en starters.
• Verlichting van druk in verzadigde wijken: het aantal ‘onder druk staande’ buurten groeide, waardoor leefbaarheid en betaalbaarheid onder spanning kwamen te staan.
• Focus op kwaliteit in plaats van kwantiteit: stimulans voor 4- en 5-sterrenhotels en hoogwaardige dienstverlening met beter betaalde banen.
• Diversificatie van woonvormen: ruimte voor co-living, flex-living en co-housing om beter in te spelen op veranderende woonbehoeften.

Wat houdt het moratorium concreet in?

Duur en reikwijdte

Nieuwe registraties voor vakantieverhuur worden in de hele gemeente Málaga opgeschort voor maximaal drie jaar, of korter wanneer het aangepaste PGOU eerder wordt goedgekeurd. De maatregel is breed van opzet en voorkomt dat de druk zich verplaatst van de ene naar de andere wijk.

Wat betekent dit voor bestaande vergunningen?

Het moratorium richt zich op nieuwe vergunningen. Bestaande, rechtsgeldig geregistreerde accommodaties kunnen doorgaans blijven opereren zolang zij voldoen aan de geldende regels. Wel is het realistisch om striktere handhaving te verwachten tegen ongeregistreerde of niet-conforme advertenties en praktijken. Wie al een licentie heeft, doet er goed aan documentatie, brandveiligheid en burenafspraken op orde te hebben.

Effecten op de vastgoedmarkt in en rond Málaga

Korte termijn: afkoeling van ‘pure toeristische’ businesscases

Projecten die volledig leunen op kort-verblijf kunnen in waarde en rendementscalculatie herzien moeten worden. Financiers en kopers kijken kritischer naar vergunningstatus, complex- en VvE-regels en naar de mogelijkheid om bij te sturen richting mid- of long-stay.

Middellange termijn: verschuiving naar mid-term, long-stay en hybride modellen

De vraag van digitale nomaden, expats en seizoenswerkers groeit al jaren. Deze groepen zoeken gemeubileerde woningen voor 3 tot 12 maanden, snelle internetverbindingen, rustige werkplekken en duidelijke all-in contracten. Voor beleggers opent dit de deur naar stabielere bezettingsgraden en lagere frictiekosten dan bij intensieve short-stay rotatie.

Regionale spreiding: buiten de stad en in witte dorpjes

De maatregel maakt alternatieven buiten Málaga-stad aantrekkelijker: omliggende gemeenten, dorpen in het binnenland en kustplaatsen met een andere prijs-kwaliteitverhouding. Fincas en cortijos voor (plattelands)toerisme en dorpshuizen in kleinere witte dorpjes komen nadrukkelijker in beeld. Dit sluit aan bij de trend naar rust, natuur en authentieke beleving.

Wat betekent dit voor verschillende doelgroepen?

Voor beleggers en ontwikkelaars

• Herzie je propositie: bouw je businesscase om naar mid-term verhuur (3–6 of 6–12 maanden) met transparante all-in huur.
• Investeer in kwaliteit: goede geluidsisolatie, energiezuinigheid, werkplekken, snelle glasvezel, sleutel-/toegangssystemen en servicediensten.
• Kijk breder: verken omliggende gemeenten en binnenlandse dorpen waar prijzen lager liggen en lokale regelgeving beter aansluit op je concept.
• Gebruik data: analyseer bezettingsgraad per seizoen, vraag uit specifieke doelgroepen en benchmark je huurprijzen tegen long-stay alternatieven.

Voor bewoners en VvE’s

• Balans en leefbaarheid: minder wisselingen op de galerij en meer voorspelbaarheid in het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes.
• Regelgeving en statuten: VvE’s doen er goed aan huisregels te actualiseren op mid-term verhuur en voorzieningen als pakketkluizen, fietsenstallingen en geluidsnormen.
• Communicatie: duidelijke informatie aan huurders over afval, stilteuren en burenetiquette voorkomt irritaties.

Strategieën om nú waarde te creëren

1. Van short-stay naar mid-term met service-accent

Richt je aanbod in op professionals, remote workers en gezinnen in transit. Bied flexibele contracten, korting bij langere termijnen en een ‘plug-and-play’ ervaring met inclusief internet, energie en periodieke schoonmaak. Een helder huisreglement en een vlotte onboarding zijn cruciaal voor reviews en doorstroming.

2. Co-living en gedeelde voorzieningen

Co-living spreekt jonge professionals en internationale studenten aan die community, kostenbeheersing en comfort willen combineren. Denk aan privéstudio’s rond gedeelde keukens en lounges, plus wasfaciliteiten en werkplekken. Goede brandveiligheid en heldere regels zijn randvoorwaardelijk.

3. Renovatie en energie-efficiëntie

Verbeteringen in isolatie, ramen, warmtepompen en slimme thermostaten drukken energiekosten en verhogen wooncomfort. Huizenkopers en huurders waarderen lage maandlasten, wat zich vertaalt in hogere waardering en lagere leegstand.

4. Locatie-mix en risicospreiding

Combineer stadswoningen met objecten in omliggende dorpen. Zo profiteer je van stedelijke vraag én van betaalbare aankoopprijzen en langere verblijfsduren buiten de stad. Spreiding dempt beleidsrisico’s en seizoensinvloeden.

5. Hospitality-denken zonder hotelvergunning

Ook bij mid-term blijft service het verschil maken: duidelijke communicatie, snelle respons, professioneel onderhoud en een nette eindinspectie. Dit verhoogt retentie en zorgt voor aanbevelingen binnen internationale communities.

Veelvoorkomende vragen over de nieuwe situatie

Kan ik nog snel een nieuwe vergunning aanvragen?

Nee, nieuwe registraties voor vakantieverhuur liggen tijdelijk stil. Projecten in voorbereiding moeten hun strategie herijken richting mid- of long-stay of het indienen uitstellen tot na de PGOU-update.

Wat gebeurt er met bestaande vergunningen?

Bestaande, rechtsgeldig geregistreerde accommodaties kunnen doorgaans door, mits volledig conform de regels. Reken wel op strakker toezicht op veiligheid, burenrust en correcte registratie- en belastingverplichtingen.

Is ‘toeristische verhuur’ nog steeds interessant?

Ja, maar de vorm verandert. Korte verblijven blijven bestaan binnen bestaande licenties, terwijl de groei naar verwachting zit in mid-term en kwalitatieve long-stay concepten. Beleggers met focus op comfort en community spelen hier een voorsprong mee uit.

Wat betekent dit voor rendementen?

De extreem hoge piekopbrengsten van pure short-stay zijn minder vanzelfsprekend. Daar staat tegenover dat mid-term modellen vaak lagere operationele kosten, minder wissels en stabielere cashflows kennen. Netto kan dat aantrekkelijk uitpakken voor beleggers met een lange horizon.

Checklist: direct toepasbare acties

• Toets je huidige portefeuille op vergunningstatus, VvE-regels en brandveiligheid.
• Maak alternatieve scenario’s (mid-term, corporate housing, expat-doelgroepen) en herbereken huurprijzen en bezetting.
• Investeer in essentials: werkplek, snel internet, verduurzaming en geluidscomfort.
• Ontwikkel duidelijke huisregels en communicatieflows (check-in/out, onderhoud, storingen).
• Verken omliggende gemeenten en dorpen met een aantrekkelijk prijsniveau en passend bestemmingsplan.

Conclusie: herijking met oog voor kwaliteit en leefbaarheid

Met de tijdelijke stop op nieuwe vergunningen geeft Málaga prioriteit aan wonen, leefbaarheid en een toekomstbestendige toeristische mix. Voor beleggers is dit geen einde verhaal, maar een duidelijke uitnodiging om te professionaliseren: verschuif naar mid- en long-stay, investeer in duurzaamheid en comfort, en kijk breder dan de stadsgrenzen. Wie nu keuzes maakt die passen bij de nieuwe realiteit, bouwt aan een portefeuille die minder conjunctuurgevoelig is en beter aansluit op de behoeften van bewoners én moderne reizigers.

Bronnen en verder lezen

Voor de totstandkoming van dit artikel is gebruikgemaakt van officiële bekendmakingen en gerenommeerde vak- en nieuwsbronnen over het moratorium, de PGOU-aanpassing en marktontwikkelingen in en rond Málaga.

• Gemeente Málaga – officieel communiqué over de schorsing
• Junta de Andalucía – Decreto-ley 1/2025 (juridische basis)
• El País – aankondiging moratorium
• Spanish Property Insight – analyse van de maatregel